Se acabó la euforia en el mercado inmobiliario argentino
Si tiene unos ahorros y está buscando adquirir un inmueble en Argentina, no se apresure y busque alguna compra de oportunidad. La depresión en el mercado inmobiliario argentino está cansando a los vendedores por lo que no será demasiado difícil lograr una buena quita en el valor de la propiedad.
El mercado inmobiliario lejos está de los buenos años que supo disfrutar luego de la crisis del 2001. Los problemas de la demanda de viviendas son cada vez mayores y anticipan que este panorama oscuro para el sector se mantendrá.
Dos de las principales regiones inmobiliarias de Argentina son la Capital Federal y la Provincia de Buenos Aires. En dichas regiones, las noticias no resultaban para nada alentadoras hasta el mes de julio. En Capital Federal, la cantidad de escrituras había caído un 38,7% en términos interanuales, en el mes de julio, mientras que en los primeros siete meses del año, la baja en el número de escrituras asciende al 38,1% en comparación con igual período de 2008, y el monto involucrado en ellas, un 26,8%, según daba a conocer Colegio de Escribanos de la ciudad, cuyos profesionales se encuentran por estos momentos con más tiempo de ocio.
En la provincia de Buenos Aires, la caída en el volumen total de las transacciones inmobiliarias ascendió al 37% en los primeros siete meses del año, mostrando una situación de real preocupación tanto para el sector inmobiliario en sí como para aquellos sectores dependientes como son el sector de la construcción y el de elementos para la construcción.
A mediados de año, antes de las elecciones lógicamente, la presidente Cristina Fernández de Kirchner había anunciado un programa de créditos hipotecarios que serían generados con fondos de la Anses y otorgados por el Banco Hipotecario. El objetivo apuntaba principalmente a la obtención de votos más que a un verdadero impulso de la demanda inmobiliaria. El pasado domingo, La Nación dio a conocer que entre créditos aprobados o en proceso de aprobación hay hasta el momento un total de 5.094, una cifra que deja un gusto a poco.
Si el Banco Hipotecario que ha recibido dinero de los aportantes al sistema de jubilación para financiar hipotecas, no está generando un gran desarrollo en el mercado de las mismas, imagínense lo que debe estar ocurriendo a nivel del sistema financiero. La Nación se refería de este modo a la situación del crédito hipotecario en el sistema financiero argentino: “Hace ya meses que la colocación de nuevos créditos es inferior en monto a las cancelaciones y, cada mes, el stock de hipotecas otorgado por el sistema cae $ 30 millones”. Y se podrá decir que el problema pasa por la falta de demanda de créditos ya que basta recordar la invasión de solicitantes que llenaron las sucursales del Hipotecario cuando la presidenta anunció el plan crediticio.
La demanda del sector inmobiliario en Argentina se encuentra deprimida tanto por la falta de capacidad adquisitiva de las familias (que no poseen ahorros suficientes y acceso al crédito hipotecario), como por el desincentivo que sufren los inversores.
Según afirma Matías Bonelli en El Cronista, los desarrolladores inmobiliarios ya no tienen a la Argentina entre los países preferidos para sus inversiones. Uruguay, Brasil, Chile y México aparecen antes entre las preferencias de los inversores en Latinoamérica, según un trabajo realizado por la consultora Analía Álvarez para Cámara de Empresarios de Desarrolladores Urbanos.
“Claro, la crisis internacional que ha impactado en la Argentina justifica que los desarrolladores inmobiliarios no se fijen en el país para invertir”, puede resultar un buen argumento para explicar la situación. Lo grave del caso es que no es ésta la situación de Argentina. Según Analía Álvarez un 58,8% de los desarrolladores que no invertirían en la Argentina, exponen como argumento su falta de seguridad jurídica.
En medio de este panorama preocupante, el mercado inmobiliario ha disfrutado de un veranito. El mes de agosto y también los primeros días de setiembre el mercado se mostró un poco más movido según afirma el broker inmobiliario Armando Pepe: “Por suerte en agosto se recuperó, arrancó y terminó muy bien el mes, con muchas visitas en las guardias, con operaciones y septiembre viene muy bien también”.
No creo que haya demasiados motivos para ilusionarse con este repunte en el sector. La explicación de la recuperación en el mercado inmobiliario gira en torno a la Ley de Blanqueo de Capitales que finalizó en el mes de agosto y que ha generado algunos beneficios para el sector ya que contemplaba beneficios para los fondos ingresados que se destinasen al sector inmobiliario, lo cual ha explicado el repunte en la actividad observada durante la última quincena del mes.
Este repunte en el sector inmobiliario no ha sido homogéneo entre las diferentes áreas sino que estuvo más concentrado en las principales zonas inmobiliarias del país en donde residen aquellos ciudadanos que decidieron repatriar al menos una parte de sus ahorros en el exterior aprovechando los beneficios impositivos del blanqueo de dichos capitales.
¿Tiene fundamentos sólidos la recuperación observada en las últimas semanas en la demanda del sector para reimpulsar la actividad? Desde mi punto de vista, no existen argumentos válidos para la ilusión. La demanda inmobiliaria seguirá débil ante la falta de elementos que le den sustento: falta de crédito hipotecario, ahorros insuficientes, incertidumbre en el contexto económico y salarios reales estancados o hacia la baja. Demasiados argumentos negativos que se mezclan con la indiferencia de los desarrolladores.
Horacio Pozzo
La época de pagar propiedades a valor Miami en la Argentina, parece haberse acabado. Hoy la demanda está en retirada y el sector inmobiliario al acecho, desesperado por dilucidar si esta situación es apenas una corrección, o el inicio de una tendencia a la baja que deprimirá aun más los precios y los negocios. Compradores de propiedades… ¡A esperar mejores precios!
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Estimado Horacio,
El argumento de que el precio de los inmuebles no deberia subir, al menos en doláres en el corto plazo, con una leve correcciòn a la baja se sustenta en una retracciòn de demanda, ( de corte especulativo). No obstante la caída de demanda va a reingresar en algun momento y en gran medida finalizarà elevando los precios en dolares de los inmuebles, debido a a situaciòn de escasez relativa en terminos de dinero y bienes. ( sobretodo depreciacion del dolar). Las propiedades tienen fundamental de crecimiento en el Largo Plazo.
Saludos
Es hora de sincerarnos… La propiedad en la Argentina tiene precios de “Primer Mundo”. Paralelamente, las perspectivas económicas y políticas no son para nada claras en un país donde, ya se ha visto, hoy se escribe con la mano lo que mañana se borra con el codo, circunstancia extraña a paises del “Primer Mundo”. Conclusión: el mercado es pura lógica y no necesita curarse de espanto: los precios de los bienes de inversión pueden subir hasta un punto (y en razón de determinadas y/o determinantes circunstancias, léase salida de divisas del sector financiero, inversiones de las exhorbitantes ganancias que tuvo el sector agropecuario entre el año 2003 y 2006, etc). Luego, necesariamente la desconfianza gana terreno y se pincha la burbuja… Los precios caerán y se reubicarán en el lugar donde naturalmente deben estar. Muchachos, que la propiedad va a bajar no es ninguna novedad. Que ahora haya comenzado el proceso: es lógico… Todo vuelve a su lugar. Es la humilde opinión de un argentino que vive en Argentina y no puede creer que se pague por un Dpto. en Buenos Aires solo un poco menos (entre un 25 y un 30%)de lo que se paga por una propiedadad en EE.UU u Europa. Saludos!
Por fin una opinion despojada de intereses sectoriales. La demanda esta caida porque el precio del bien vivienda esta por los aires. Los inmuebles perdieron valor en gran parte del mundo, aqui no; eso sumado a todos los demas factores que imposibilitan que un ciudadano de clase media acceda a adquirir una vivienda explican la poca actividad del mercado. Ajuste via precios caballeros…pero bueno, la especulacion es mas fuerte.
Mi humilde opinion…
Saludos!
Buen artículo, las propiedades en Capital Federal y la Provincia de Buenos Aires están más caras que en los EEUU. Hoy se consigue un lindo departamento en Miami Beach a seis o siee cuadras de la playa, 50m2 bajas expensas, por USD $50,000. Por ese dinero acá no se consigue prácticamente nada en un lugar ameno, y vivible.
El argumento de las inmobiliarias de que como acá no hay hipotecas los precios no van a bajar como en el resto del mundo es risible. Si nadie compra las cosas deben bajar, no?
Pero claro, estamos en Argentina, el país de la negociación para “arriba”.
Uno de los grandes problemas del actual mercado es que mucha gente compró después del 2001 por no saber qué hacer con la plata, vio su dinero triplicarse en papel y ahora resulta que son todos “inversores inmobiliarios” que saben muy bien del precio de las propiedades y en realidad hay muy pero muy pocos vendedores en el mercado. La mayoría simplemente está buscando un perejil que valide lo que ellos se creen que valen las cosas y por ende su astucia en comprar unos años antes.
El problema fundamental de este mercado (Argentino) es que la gente no parece entender el concepto de encontrarse con el mercado. Una cosa es ser vendedor, otra es querer encontrar alguien que le pague a uno lo que uno se cree que algo vale.
Ultimamente, las propiedades a buen precio se venden en menos de un mes. Aquellas con precios disparatados siguen con el cartel colgado.
Es muy difícil comprar en Argentina. Acá no hace falta suerte para encontrar la propiedad, hace falta suerte para poder convencerlo al vendedor que la oferta que uno tira es racional y buena.
Saludos
Gracias Maximiliano por tu comentario pero sinceramente me cuesta ver una recuperación de la demanda en un contexto de salarios reales en baja, falta de crédito hipotecario e inestabilidad en el mercado laboral.
Gracias Juan por tu comentario y coincido en el núcleo del mensaje, la incertidumbre del contexto económico en argentina genera un riesgo demasiado elevado para el desarrollo de inversiones en el sector.
Gracias Cattivo por tu comentario. Creo que la falta de desarrollo en el mercado inmobiliario puede ser un factor que explique el alejamiento de los precios de venta del verdadero valor de los inmuebles.
@Cattivo
En parte coincido con los que decís pero hay otra explicación de los precios de las propiedades en Capital y el Gran Buenos Aires.
Por ejemplo en el 2002 un dto. de 42Mts2 en la calle Migueletes (las cañitas o la imprenta según a la inmobiliaria que lo venda) estaba a U$s 33.000 ahora por es mismo dto. te piden U$s 90.000.
La causa, los extranjeros que compraron a cualquier precio, en especial yankies y europeos yo conozco un par que compraron de a dos y pagaron por un dto que no vale mas de 70 lucas U$s 150.000.
Ahora con la crisis internacional principalmente en USA esos compradores desaparecieron, pero los dueños de los dtos. todavía tienen esperanzas de seguir encontrando compradores que paguen lo que no valen por sus propiedades. Hasta que si esto no sucede los precios van a empezar a bajar. Mientras haya compradores dispuestos a pagar lo que no vale, la burbuja continuará.
El caso de Miami o cualquier parte de USA es que la bubuja explotó, antes de la crisis por $50.000 no comprabas ni un terreno en Miami ahora compras un dto.
Si tenes el dinero, compra en Miami, cuando la crisis pase en un par de años ese mismo dto. lo vas a poder vender al doble o triple de lo que lo pagas ahora.
Después cuando se desinfle la burbuja aca vendes en Miami y compras aca. Hay que comprar en las crisis y vender en la euforia compradora del mercado.
Algunos se han vuelto millonarios haciendo esto.
Chau.
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“Compre cuando los precios están bajos y mantenga sus acciones… La gente parece no entender estos simples principios.No compran cuando los precios están bajos. Les temen a las ofertas.” J. Paul Getty
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